A Sustentabilidade no setor residencial

A Sustentabilidade no setor residencial

• A Construção Civil é uma atividade essencial para a sociedade. O setor compreende a construção de edifícios, obras de infraestrutura e serviços especializados (IBGE, 2007), configurando os espaços urbanos. 

A cidade tem se mostrado um modelo positivo de organização dos seres humanos, buscando atender a população, sendo esta a usuária do produto imobiliário. A ela são destinados os esforços de criar, construir e manter o espaço urbano. Ao mesmo tempo, sua demanda mantém ativo o crescimento e a transformação das cidades e de sua infraestrutura, dos espaços habitacionais e demais usos urbanos. A esta relação sinergética a sustentabilidade incrementa qualidade no aspecto social, econômico e ambiental.

• Pela escala de abrangência das atividades da construção civil, o impacto nas três dimensões da sustentabilidade é relevante no contexto nacional e internacional, e a incorporação de alterações na execução de atividades tem como resultado efeitos significativos (UNEP, 2010).

O setor imobiliário pertence à construção civil, porém, dados para definir seu grau de impacto raramente são disponibilizados. Abaixo apresentamos alguns dados do setor da construção civil mundial, nacional ou regional, conforme eles foram identificados pelas fontes. Muitas informações não se referem especificamente ao setor imobiliário, pois faltam dados completos sobre a demanda de insumos e impactos de suas atividades. Por isso, o levantamento de informações não tem a intenção de refletir o exato impacto do setor, mas de oferecer uma escala.

• Em números gerais, a construção civil mundial demanda 40% da energia e um terço dos recursos naturais; emite um terço dos gases de efeito estufa; consome 12% da água potável e produz 40% dos resíduos sólidos urbanos.

No viés social e econômico, contrata mundialmente 10% da mão de obra e o conjunto das atividades de construção movimenta 10% do PIB global (UNEP, 2009).

• No panorama brasileiro da construção, o consumo de água se aproxima de 16% (ANA APUD CETESB , 2010). O consumo de materiais é de 9,4 toneladas por habitante anualmente e a geração de resíduos sólidos atinge cerca de 500 Kg por habitante anualmente (JOHN, 2000). Para dados de empregos, a cadeia da construção produz 9,2% do PIB nacional e abriga nacionalmente 10 milhões de pessoas, sendo 69% relacionados ao setor da construção (FIESP, 2010).”

Na análise do consumo energético, o setor residencial brasileiro absorve 10,8% do total de energia consumido no País e, apenas em eletricidade, demanda 22,3% da geração nacional (EPE/MME, 2010). A infraestrutura de abastecimento de água e coleta de esgoto em áreas urbanas é bastante variável ao longo do País: a média de atendimento nacional é de 94,7% para índice de abastecimento de água e 50,6% para coleta de esgoto. A região sudeste é dotada de melhores condições de saneamento nas áreas urbanizadas, com taxas de 97,6% e 72,1%, respectivamente (SNIS, 2008).

• Consciente da posição do setor na adoção de práticas permeadas por conceitos de sustentabilidade e atenta para a necessidade de aprimoramento do conhecimento, esta publicação objetiva contribuir para a atividade de construção civil na constante identificação de melhorias e minimização dos impactos ambientais, sociais e econômicos, do setor e da sociedade.

Benefícios da sustentabilidade:

Um fator de alteração na relação entre profissionais é o desenvolvimento de um projeto integrado.

• No conceito de projeto integrado, os profissionais que atuam nas diversas etapas do empreendimento são convidados a participar, contribuindo com seu conhecimento especializado, desde a fase de formatação e projeto do produto imobiliário. A partir de um grupo multidisciplinar, as alternativas técnicas são analisadas, objetivando-se selecionar a melhor opção no ciclo de vida do empreendimento.

A inserção de práticas de sustentabilidade nos empreendimentos residenciais proporciona diversas vantagens para agentes do setor imobiliário, assim como para a sociedade, a comunidade local do empreendimento e o Poder Público, nos aspectos ambiental, social e econômico, o qual permeia benefícios de diversas naturezas. Qualidade ambiental, qualidade de vida, legalidade e formalidade, responsabilidade social, qualidade de concepção e projeto e qualidade urbana são exemplos de potenciais benefícios que perpassam diretamente os agentes de cadeia e indiretamente a sociedade.

• Qualidade Ambiental: A redução potencial no consumo de energia, água, recursos naturais e geração de resíduos na execução da obra e operação da unidade repercutem no potencial de valorização do edifício, até mesmo pela diminuição de custos de uso e manutenção e, portanto, pelo menor risco financeiro para o empreendedor e o investidor. Adicionalmente, há a preservação dos recursos naturais e a perspectiva de redução de investimento público no fornecimento de infraestrutura de água, saneamento e energia, possibilitando o incremento de gastos públicos de natureza social.
• Qualidade de Vida: Um empreendimento deve propiciar aos usuários qualidade de vida em seus espaços internos e externos. Os espaços abertos dotados de locais de convivência, interação, lazer e contemplação têm função social. Qualidade do ar, conforto térmico, acústico e lumínico em espaços internos tornam o empreendimento agradável e salubre ao usuário. A promoção da gestão da água, da energia, dos resíduos e de poluentes atmosféricos trazem benefícios em escala urbana, atingindo amplamente a população. A contratação e treinamento de mão de obra local trazem benefícios aos envolvidos pela formação do profissional e conveniência ao contratante. Os benefícios são qualidade e conforto ao usuário, potencial de valorização do edifício, redução do risco financeiro, redução de investimentos públicos em provisão e tratamento de recursos, como água, e redução de custo para o sistema de saúde.
• Qualidade de Concepção e Projeto: Escolha de profissionais qualificados; integração e soma das expertises ao longo de seu desenvolvimento; adoção de soluções técnicas compatíveis e sinergéticas; redução no retrabalho dos profissionais especializados; maior agilidade no processo e maior controle no planejamento das fases de projeto e execução da obra agregam qualidade ao produto final. Outros benefícios são: redução de tempo nas fases de projetos e execução da obra; redução de perdas materiais oriundas de definições projetais ou execuções incorretas, com conseqüente redução dos custos adicionais e redução de riscos financeiros para o empreendedor.
• Qualidade Urbana: Há relevantes benefícios decorrentes da incorporação do produto imobiliário na estrutura urbana existente. É a partir da análise da disponibilidade em infraestrutura existente que é construída a relação entre empreendimento e espaço urbano. Podem ser citadas como características a se considerar: evitar a ocupação de áreas vulneráveis ou áreas de risco, respeitar restrições urbanas, integrar-se com a infraestrutura viária, de saneamento, fornecimento de energia, telecomunicações, entre outras; estar conectado com sistema de mobilidade urbana e transporte coletivo; ter acessibilidade a equipamentos urbanos, como escola, creche, unidade de saúde, comércio e serviços, preferencialmente em localização próxima. Os benefícios potenciais dizem respeito à vulnerabilidade do local, com redução de riscos à vida e ao patrimônio; melhoria da qualidade de vida de moradores e população local; redução de gastos mensais com a facilidade de acesso a equipamentos, serviços e mobilidade; valorização do produto imobiliário e, com isso, redução de riscos ao empreendedor e atratividade ao sistema financeiro.
• Legalidade e Formalidade: São pré-requisitos da sustentabilidade que devem necessariamente estar presentes em toda a cadeia produtiva e nos mais diversos setores da economia. A adoção de práticas legais e formais traz benefícios que são disseminados por toda a sociedade: ambiente de negócios justo e competitivo, com ética e igualdade na concorrência; garantias sólidas ao consumidor, aumento de credibilidade da empresa no mercado e ausência de obstáculos na comercialização do imóvel, o que promovem potencial de valorização do edifício; segurança jurídica e financeira para morador e empreendedor; criação de empregos formais e aumento da renda média da população.
• Responsabilidade Social: É desejável que seja adotada e também se constitui como pré-requisito da sustentabilidade. A postura de transparência e governança incorporadas na responsabilidade social das empresas da cadeia imobiliária, funcionários fornecedores e prestadores de serviços é sinérgica e reflete benefícios diretos aos envolvidos e à imagem e produtividade da empresa.

Benefícios indiretos da adesão das pessoas ao tema se estendem à comunidade, sociedade e ao meio ambiente. A ISO 26.0004, norma internacional de responsabilidade social, pauta diretrizes para seu desenvolvimento e aplicação no ambiente empresarial.

• Os resultados proporcionados pelas condutas seriam mais plenamente atingidos se seus conceitos fossem inicialmente incorporados no empreendimento, preferencialmente na fase de concepção. Entretanto, algumas práticas podem ser introduzidas nas diversas fases do ciclo de vida, o que contribuiria para elevar o grau de sustentabilidade do espaço construído, obtendo benefícios.

Conceito de sustentabilidade:

Histórico

• Há uma série de definições para o significado do termo sustentabilidade. Associado à ideia de atividades humanas e desenvolvimento da sociedade, é um conceito em constante construção. As frequentes alterações das práticas e atividades humanas, decorrentes das descobertas e inovações, mantêm o caráter e o significado da sustentabilidade, mas transformam sua aplicação, adaptando-se às novas práticas e necessidades, hábitos e cultura da sociedade. Sua leitura mais usualmente utilizada está presente no “Tripé da Sustentabilidade”, que estabelece que o desenvolvimento prescinda de três dimensões: o social, o ambiental e o econômico. 

As três dimensões precisam necessariamente ser contempladas para que o desenvolvimento sustentável seja atingido, preferencialmente de forma equilibrada. Portanto, para que um empreendimento seja considerado sustentável, este deve ter produção e utilização que promova, na análise geral, um resultado socialmente justo, ambientalmente correto e economicamente viável e culturalmente aceito. O conceito de preservação do meio ambiente surgiu nos anos 60, após décadas de acentuado crescimento industrial em vários países. 

• Nessa época, o uso dos recursos naturais era praticado de maneira despreocupada com os reflexos e consequências que poderiam surtir, e dois fatos foram constatados: a impossibilidade de renovação dos recursos naturais frente à intensidade de sua exploração e a necessidade de adoção de uma visão sistêmica da natureza, considerando que atividades praticadas em um território podem afetar diretamente o meio natural de outro. Essas premissas demonstraram a necessidade de revisão das chamadas atividades humanas e sua relação com os ecossistemas e os recursos naturais.

Várias conferências internacionais foram organizadas para tratar da relação entre homem e ambiente. Foram marcos importantes: a elaboração do documento Nosso Futuro Comum, mais conhecido como Relatório Brundtland (1987), que traz a clássica definição de desenvolvimento sustentável, firmado como “o desenvolvimento que atende às necessidades das gerações atuais sem comprometer a capacidade das futuras gerações terem suas próprias necessidades atendidas” (UN, 2010); e a ECO-92, conferência realizada no Rio de Janeiro, na qual a interdependência entre ambiente e desenvolvimento foi colocada como ponto de debate.

• A partir da ECO-92, os assuntos ganharam ramificações independentes, com desenvolvimento de atividades específicas, avanço do conhecimento e acordos entre nações. Entre os mais emblemáticos estão a Convenção sobre Biodiversidade (CBD, 2010) e a Convenção Quadro das Nações Unidas sobre as Mudanças Climáticas (UNFCCC, 2010).

Nas últimas décadas, governos e organizações se mobilizaram conjuntamente para conceber, criar, organizar e implantar políticas de direcionamento das ações do homem sobre os ecossistemas, visando à manutenção do equilíbrio natural, à preservação da biodiversidade do planeta e à equitativa distribuição dos benefícios entre indivíduos.

Sustentabilidade no Planeta:

• Na época em que vivemos, dois são os impactos humanos sobre o ambiente natural: a interferência dos homens sobre os ciclos naturais e demais seres vivos, e a escala de demanda por recursos, que excede de forma significativa a capacidade de recomposição do planeta. 

Os ciclos naturais passíveis de interferência humana incluem água, fauna e flora, solo e topografia, atmosfera, entre outros. Os recursos naturais absorvidos pelas atividades humanas são água, energia, recursos minerais, vegetais e animais, etc. Um exemplo bastante conhecido é o ciclo da água. 

• A evaporação de rios e mares, juntamente com a evapotranspiração da vegetação, leva à formação de nuvens. Estas descarregam água em forma de chuvas que, ao cair no solo, integram os cursos fluviais ou infiltram e recarregam aquíferos e lençóis freáticos. Estes irão desembocar em rios ou nascentes, completando o ciclo. Como exemplos de interferência no ciclo da água estão chuva ácida e despejo de resíduos em rios, afetando a qualidade da água e a impermeabilização massiva no espaço urbano. 

A interrupção do ciclo natural de recarga ocasiona redução da disponibilidade de água subterrânea e sobrecarrega rios e várzeas, aumentando a presença de água na superfície e provocando enchentes e alagamentos.

• O conceito tanto de apropriação dos recursos como de imposição dos ciclos humanos sobre os ciclos naturais é popularmente chamado de Pegada Ecológica. Essa ferramenta demonstra quantos planetas seriam necessários para que determinados hábitos individuais fossem satisfeitos. Essa é uma abordagem simplificada, mas didática, que representa a idéia de que os ciclos naturais sofrem determinado grau de interferências antrópica que os impedem de concluir seu ciclo natural de recomposição. Em longo prazo, a consequência direta seria a supressão ou a ausência de recursos e serviços naturais com qualidade.

A partir da análise dos ciclos naturais, é possível identificar que certos impactos ambientais possuem abrangência global e não estão apenas restritos ao espaço regional ou local. Em um planeta com disponibilidade finita de recursos, a escassez de recursos naturais e a degradação de ecossistemas, algumas vezes únicos no planeta, precisam se tornar focos de ações globais conjuntas.

• Desta forma, a base material se constitui como tema de interesse mundial. Até mesmo pela abrangência do impacto gerado, os ciclos devem ser cuidadosamente gerenciados, visando reduzir o efeito da ação de seus habitantes sobre os territórios e recursos naturais.

Nas cidades, território onde essa ação é intensa, a preservação dos ciclos naturais depende de adequado gerenciamento das atividades e planejamento espacial do uso e ocupação do solo. Com grande parte da população mundial residindo em áreas urbanas, os debates políticos internacionais sobre o tema convergem para um acentuado estímulo ao desenvolvimento de cidades com bases sustentáveis.

A Sustentabilidade no setor residencial

Sustentabilidade em Espaços Urbanos:

• Os ciclos estão claramente presentes nos ambientes urbanos. Grande parte da população mundial vive e desenvolve suas atividades nas cidades, intensificando os ciclos nesse território. As cidades são áreas de intensa confluência de recursos e, desta forma, a sustentabilidade no espaço urbano está relacionada com disponibilidade, intensidade de demanda de recursos e com práticas adotadas para sua utilização. Estaria diretamente relacionada com o equilíbrio entre os fluxos de entrada e saída, ou seja, com o uso eficiente do recurso. 

O conceito de desenvolvimento sustentável no espaço urbano traduz-se como prover qualidade de vida à população sem sobrecarregar o ambiente (COMISSÃO EUROPÉIA, 1996). Segundo o Fundo de População das Nações Unidas (2007), as cidades são uma forma potencialmente sustentável de organização espacial da população, exatamente por criar uma estrutura comum de suporte às atividades humanas. 

O desafio estaria em saber explorar os benefícios e as possibilidades desse modelo de assentamento de forma equilibrada entre a demanda existente e a fragilidade do ambiente, os recursos ofertados e a disponibilidade espacial. Sob essa perspectiva, o planejamento urbano estaria orientado para o aproveitamento da infraestrutura disponível nas cidades, em um processo tanto de ocupação dos vazios, como de adensamento populacional, baseados no limite de suporte da infraestrutura existente.

• Acrescenta-se que a ocupação de áreas livres não devem ser necessariamente edificadas, mas se deve ponderar a valorização e transformação de espaços vazios em áreas de lazer, convivência e interação das pessoas e destas com o ambiente natural, mesmo que fruto de uma intervenção, como parques e praças. A determinação do uso dos espaços vazios deve passar por análise multidisciplinar e abarcar os diferentes interesses e pontos de vista dos envolvidos.

Segundo o UN-HABITAT (2010), as cidades seriam responsáveis pelo consumo de 70% da energia gerada, produção de 80% dos resíduos e 60% das emissões de gases de efeito estufa. O órgão afirma que muitas cidades de países em desenvolvimento encontrarão dificuldades para se constituírem como espaços urbanos qualificados se mantidos o ritmo de crescimento que vem sendo praticado, a falta de planejamento adequado e de modelo de gestão que contemple a priori o desenvolvimento sustentável. No ano de 2007, o Fundo de População das Nações Unidas divulgou que a população mundial presente em centros urbanos atingiu a marca de 50% (UNFPA, 2007). 

• No Brasil, esta é uma realidade desde a década de 60, época em que a população urbana atingiu 55% do total. Atualmente o País apresenta taxa de população urbana de 84,35% (IBGE, 2010). No Estado de São Paulo, em razão do elevado grau de urbanização, as intervenções urbanas e a implantação de empreendimentos devem ser realizadas com critério e responsabilidade, incorporando os conceitos de sustentabilidade.

A análise da infraestrutura disponível local e regionalmente para suportar a concentração populacional existente em diversos municípios é determinante. Algumas áreas, como por exemplo, a Região Metropolitana de São Paulo, encontram-se saturadas com relação à proporção entre número de habitantes e a disponibilidade de infraestrutura. 

• A acelerada urbanização, compassada pela ausência de planejamento, deram condições para a degradação física e ambiental, o que atualmente apresenta sérias consequências para o conjunto da população metropolitana. A demanda por recursos naturais em um contingente populacional dessa escala extravasa seus limites, criando diferentes raios de dependência, que irão variar de escala em função do recurso material considerado.

O planejamento urbano tem o papel de ordenar o espaço das cidades. Para essa organização de espaço e infraestrutura foram criados instrumentos de políticas públicas, como o Plano Diretor e os instrumentos urbanísticos, que direcionam o crescimento e expansão da cidade, assim como o modelo de uso e ocupação do território, e fornecem os termos regulatórios e incentivos econômicos para o desenvolvimento do espaço urbano. Os Planos Diretores têm a função de definir diretrizes de uso e ocupação de áreas dentro dos limites municipais. Ao mercado imobiliário cabe se adequar a esses princípios e identificar a melhor forma de oferecer espaços urbanos para todos os segmentos sociais e com constante comunicação com a sociedade. 

• O diálogo claro, transparente, organizado e participativo entre poder público, concessionárias, setor privado e população precisa ser estabelecido na concepção de novos empreendimentos e no desenvolvimento urbano com respeito à capacidade de suporte existente e possíveis formas de readequação da configuração urbana e sua infraestrutura, com o objetivo de evoluir para uma cidade com mais qualidade para todos os usuários.

Deve-se também considerar a saturação urbana como falta de disponibilidade no oferecimento de infraestrutura urbana, como fornecimento de serviços de água, saneamento básico, energia, coleta de resíduos, acessibilidade e mobilidade, acesso a comércio e serviços, áreas verdes e equipamentos urbanos públicos e privados.

Sustentabilidade no Empreendimento:

• Sustentabilidade em empreendimentos é a aplicação do conceito do “Tripé da Sustentabilidade” às diversas atividades envolvidas em todo o ciclo de vida de um empreendimento.

Isso inclui a escolha do território, decisões projetais, técnicas construtivas, atividades no uso e operação do espaço construído, hábitos dos usuários, procedimentos de manutenção e destinação dos materiais no fim de vida, atrelando toda a cadeia do setor. A concepção e o conjunto das atividades relacionadas ao empreendimento em seu ciclo de vida devem contemplar a minimização de impactos ambientais, a maximização de benefícios sociais e sua viabilidade econômica.

• Os empreendimentos imobiliários são a unidade de composição das cidades e não podem ser considerados isoladamente ou de forma dissociada do espaço urbano. Para os objetivos de sustentabilidade, a simbiose entre espaço urbano e projeto é essencial. Desde a etapa de execução da obra, o empreendimento incorpora-se aos ciclos urbanos existentes e passa a contribuir para alimentar essa dinâmica. A inserção na cidade, considerando aspectos de acessibilidade, infraestrutura e paisagem urbana, define seu valor econômico e potencial de aceitação no mercado.

Mais do que isso, a análise aprofundada das diversas relações entre empreendimento e espaço urbano pode garantir a caracterização precisa do modelo adequado de ocupação, com potencial aumento da qualidade do produto imobiliário desde as fases de concepção e planejamento até a fase de desmonte e desconstrução. No mesmo viés, essas qualidades colocadas em prática nos empreendimentos imobiliários podem contribuir de forma global para o pleno cumprimento da função social das cidades e melhoria da qualidade de vida nas áreas urbanas ocupadas, cuja eficiente e positiva administração é essencial para seu sucesso, renovação e aperfeiçoamento.

Ciclo de vida do empreendimento:

• O ciclo de vida de um empreendimento abrange todas as fases pelas quais passa um objeto construído ao longo do tempo, desde as matérias primas utilizadas até os resíduos gerados no fim de sua vida útil. Ao falar de ciclo de vida aplicado ao empreendimento imobiliário, estão contempladas as etapas de Concepção e Planejamento, Projeto, Execução, Comercialização, Uso e Operação, Manutenção e Requalificação. O Desmonte e a Desconstrução são etapas do fim de vida, preferencialmente após mais de um ciclo completo do empreendimento.

A sequência das etapas não deve ser lida como uma série de momentos estanques em que a conclusão de uma atividade determina o início de outra, mas em um processo com sobreposições e inter-relação direta, pois as decisões tomadas em uma etapa irão produzir efeitos nas etapas seguintes. Além disso, muitas atividades são concomitantes e sobrepostas temporalmente, como a fase de projeto, que começa a ser delineada durante a concepção do produto imobiliário, ou a fase de comercialização, que pode ter início com o andamento de alguns itens da fase de projeto e pode se estender até a etapa de uso e operação do empreendimento 

• A propósito de ilustrar etapas que agrupam determinadas atividades e, desta forma, constituiriam o ciclo de vida de um empreendimento. A duração e o entrelace das etapas possui variáveis que dependem do perfil do empreendimento, e diferem em função de seu uso, escala e localização, dentre outros aspectos.

Agentes:

• Ao longo do ciclo de vida dos empreendimentos há diversos envolvidos, constituídos na figura de profissionais, consumidores, fornecedores, Poder Público, entidades de classe, sociedade organizada, de caráter físico e jurídico, e com diferentes graus de participação, denominada nesta publicação como agentes da cadeia imobiliária. 

São agentes diretamente envolvidos: loteador; incorporador; agente financeiro, terrenista e investidor; projetista e consultor; construtor e seus subcontratados; comercializadora de imóveis novos, comercializadora de imóveis usados, administradora de locação, gestora patrimonial; administradora de condomínios; morador de condomínio; poder público e concessionárias; entidade setorial; academia e instituto de pesquisa . O trabalho e o conhecimento de todos esses agentes têm o potencial de agregar a sustentabilidade nos empreendimentos se conjuntamente orientados para esse objetivo.

• A empresa loteadora é o agente prévio do desenvolvimento urbano. Com capacidade de expandir a cidade e criar potencial urbano, produz lotes destinados para fins urbanos dos diversos usos. Atua na identificação de áreas não urbanizadas, implantando a infraestrutura para viabilidade do empreendimento, seja pela aquisição de áreas ou por meio de parcerias com proprietários de terra. Suas responsabilidades legais são definidas pela lei Federal 6.766 de 1979, que trata do Parcelamento do Solo Urbano (loteamento e desmembramento), com redação alterada pela Lei Federal nº 9.785 de 1999. 

Conjuntamente, segue as diretrizes de ocupação definidas pelas legislações urbanísticas e sanitárias (plano diretor, zoneamento, índices urbanísticos) e legislações ambientais, editadas pela União, Estado e Município, a critério da mais restritiva, além de normas e regulamentações.

• As ações potenciais desse agente são inúmeras e possuem alto grau de resultados que se refletirão nos empreendimentos a serem instalados. Definirá o plano geral de ocupação da área, o desenho do espaço urbano, a infraestrutura e os sistemas urbanos (viário, saneamento, drenagem, fornecimento de energia, entre outros).

O incorporador representa a figura do empreendedor e concentra em si uma grande quantidade de decisões.Determina as características finais do empreendimento, como formato do produto imobiliário, definição de usos, espaço coletivo e privativo, materialidade e sistemas prediais, definições fundamentais para o desempenho em sustentabilidade. 

• A legislação de Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias (lei 4.591, de 1964) define as responsabilidades legais desse agente. Conjuntamente, segue as diretrizes de ocupação definidas pelas legislações urbanísticas e sanitárias (plano diretor, zoneamento, índices urbanísticos) e legislações ambientais editadas pela União, Estado e Município, a critério da mais restritiva, além de normas e regulamentações. Muitos outros agentes da cadeia são definidos por ele.

É responsável pela contratação de projetistas, construtor, imobiliária, agência de publicidade e marketing e pela indicação do administrador condominial inicial do produto imobiliário. Por isso, o potencial de decisão desse agente desencadeia resultados em todas as etapas posteriores do empreendimento, com destaque para definições que influenciam a fase de operação, como a seleção, à seu critério, da administradora de condomínio inicial do empreendimento, o que implica o correto funcionamento do imóvel segundo as características previstas no projeto.

Agente Financeiro, Terrenista e Investidor:

• Esses agentes podem existir isoladamente ou em conjunto na viabilidade financeira do empreendimento.

Têm potencial de alavancar ações de sustentabilidade por seu poder de influenciar a formatação do produto imobiliário, fornecendo diretamente suas contribuições aos projetistas e construtores ou a partir de seus critérios de oferta de investimentos e crédito.

Investidor Patrimonial:

• Esse investidor do setor imobiliário está presente na fase de operação do empreendimento. Há diferentes escalas, de pequenos a grandes investidores, para essa categoria de agente, que tem como objetivo a obtenção de renda.

Pode movimentar positivamente o setor em função de incentivo a empreendimentos com espaços de qualidade e desempenho, assim como sistemas prediais eficientes na utilização dos recursos, no caso de soluções técnicas e construtivas que representem melhor comercialização do produto ou incremento nos ganhos financeiros.

Projetista e Consultor:

• Engloba a participação de arquitetos, engenheiros, coordenadores de projeto, profissionais de consultoria, certificação e desenvolvimento de programas de qualidade, entre outros. Responsáveis pela concepção e desenvolvimento dos projetos, podem inserir aspectos de sustentabilidade no empreendimento a partir de seu conhecimento e sua capacidade de embasar tecnicamente e influenciar a decisão de loteadores e incorporadores, que entram com a visão de mercado e informações de demandas de projeto. Sua atuação influencia a qualidade de vida dos ocupantes e usuários do empreendimento. 

Na fase inicial de Concepção e Planejamento, auxilia o loteador e o incorporador na definição do produto imobiliário e escolha de área. Posteriormente, é responsável pelo desenvolvimento espacial, definição dos processos construtivos e dos sistemas prediais, especificação dos materiais e equipamentos, e detalhamento do projeto, devendo estimular e participar da troca de informações entre seus pares.

Construtor:

• O construtor responde por toda a fase de execução da obra, geralmente com duração de meses ou até mesmo anos. Não possui responsabilidade na definição do produto imobiliário em si, mas pode contribuir na formatação do projeto com sua especialidade. Idealmente, pode contribuir na definição dos sistemas construtivos e canteiro de obras durante a fase de concepção do produto. Suas práticas, métodos construtivos e equipamentos têm alto grau de impacto com relação à sustentabilidade.

Esse agente tem sob sua responsabilidade técnica e legal, solidariamente com outros agentes da cadeia, a manutenção de aspectos físicos do empreendimento e do canteiro, como águas superficiais, águas subterrâneas e solo; a aquisição de materiais e equipamentos, seguindo a especificação de projeto, e a destinação de resíduos da obra. 

• Para isso, contrata mão de obra, fornecedores e prestadores de serviço, sendo responsável pelas condições de contratação. Adicionalmente, tem relacionamento direto com o espaço urbano local e a vizinhança do empreendimento, sendo responsável pela harmonia da relação estabelecida entre obra e entorno.

Imobiliária:

• A empresa comercializadora de imóveis novos (na planta, em execução ou não habitado) está presente na fase de projeto e execução do empreendimento, tendo contato direto com os consumidores em potencial.

Desta forma, pode informar loteadores, incorporadores e projetistas sobre quesitos de sustentabilidade que atraem ou interessam aos compradores e os que efetivamente induzem à compra do imóvel, dados que contribuem para a formatação de novos empreendimentos. Para isso, o conhecimento da sustentabilidade é ferramenta desse agente. Com relação à sua atuação, deve conhecer e dar transparência ao produto imobiliário quando da sua oferta ao público, informando os potenciais compradores das características sustentáveis do empreendimento e os benefícios econômicos, ambientais e sociais obtidos.

• É a empresa que oferece serviços de compra e venda de imóveis usados. Para que as operações de comercialização ocorram adequadamente, tem o papel de informar sobre aspectos legais e de mercado. Conjuntamente, pode contribuir ao fornecer aos compradores em potencial informações sobre os quesitos de sustentabilidade presentes no produto imobiliário e os benefícios que estes irão proporcionar.

Dentre suas atividades desenvolvidas, destacam-se a elaboração de ficha com dados de perfil do consumidor e o acompanhamento da pós-venda.

• Comercializadora de Imóveis Novos
• Comercializadora de Imóveis Usados

A administradora de locação é um agente que fornece ao potencial locatário informações relativas ao produto e, dessa forma, pode incluir dados de sustentabilidade do empreendimento. Tem o papel de influenciar a sustentabilidade por meio de sugestões aos proprietários de imóveis em operação, pois pode fornecer esclarecimentos com relação às vantagens econômicas e de mercado da introdução de sistemas e equipamentos que contribuam no desempenho e eficiência do imóvel, podendo torná-los mais competitivos na locação.

• Na etapa de Concepção e Planejamento, tem informações sobre a fase de operação que podem contribuir para sua formatação. Pode orientar os investidores patrimoniais na caracterização dos consumidores, destacando seu perfil e expectativas. Age diretamente com os moradores na orientação de práticas de sustentabilidade, quando responsável por sua gestão.

Administradora de Condomínio:

• A empresa de administração predial e condominial tem como função administrar o empreendimento ao longo da fase de operação, do ponto de vista da estrutura física, e de acordo com a convenção entre condôminos e regimentos internos. 

Sua atuação visa ao correto e adequado funcionamento e monitoramento do desempenho dos sistemas condominiais, sendo acompanhada pelas figuras do síndico, responsável legal pelo condomínio, e do zelador ou gerente condominial. Tem o papel de incentivadora e mantenedora da sustentabilidade relativa às rotinas de conservação e manutenção de espaços e instalações prediais. A administradora possui conjuntamente o potencial de interferir na conscientização dos moradores, com uma postura pró-ativa e ações positivas em relação aos seus hábitos de convivência e de consumo.

• Por meio das tarefas que realiza nos empreendimentos, pode agir para inserção da sustentabilidade via introdução de melhorias nos sistemas prediais e condominiais, auxiliando na tomada de decisões.

Uma atividade a cargo da empresa administradora é a de contribuir na elaboração e utilização da Convenção Condominial e Regimentos Internos, os estatutos que contêm as normas de conduta e convivência entre usuários, condôminos e moradores e de funcionamento do empreendimento.

Morador/Condomínio:

• O morador, agente presente durante toda a fase de operação do empreendimento, é essencial para a efetivação de muitas das ações de sustentabilidade concebidas pelos demais agentes. Tem ação como indutor por suas necessidades e exigências como consumidor, mas seu importante papel se dá no uso dos sistemas prediais e na gestão de sistemas condominiais, o que inclui seleção de materiais, conservação e incremento de áreas verdes, destinação de resíduos, entre outras iniciativas de constante melhoria do nível de sustentabilidade do empreendimento. 

São de sua responsabilidade a conservação na utilização e a manutenção correta dos sistemas internos às unidades residenciais, seguindo a expectativa de desempenho desenvolvida em projeto. Seus hábitos cotidianos determinarão o real impacto no consumo de recursos e, dessa forma, esse agente deve essencialmente incorporar hábitos sustentáveis e prezar pela boa convivência com demais usuários, mantendo o correto funcionamento dos sistemas e efetivando, ou mesmo potencializando, o que foi projetado. O aspecto coletivo na articulação de medidas práticas cotidianas, reguladas pelos estatutos, é condicionante do sucesso da sustentabilidade no ciclo de vida do produto imobiliário.

• Quando caracterizados no agente Condomínio, síndicos e moradores realizam a seleção e a contratação de funcionários e prestadores de serviços, e devem oferecer treinamento para a correta operação dos sistemas prediais coletivos.

Poder Público e Concessionárias:

• Poder Público e Concessionárias oferecem infraestrutura e serviços urbanos essenciais à sociedade. Dentre as responsabilidades do Poder Público estão: planejamento do espaço urbano; estruturação de espaços públicos e privados; presença e funcionamento de equipamentos urbanos; implantação e manutenção de sistema viário; abastecimento de água; fornecimentos de energia elétrica, sistema de telefonia e de telecomunicação; coleta de resíduos; disponibilidade de transporte público; entre outros. 

Ao se analisar o desenvolvimento do território urbanizado, o Poder Público tem um papel destacado de defender interesses públicos por meio das leis. A Constituição Federal de 1988 destaca esta posição singular:

Capítulo II - Da Política Urbana - Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
Capítulo VI - Do Meio Ambiente - Art. 225. Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações.

Alguns dos serviços de responsabilidade do Poder Público podem ser concedidos às Concessionárias, que prestam serviços aos usuários. Visto que podem ter atribuições semelhantes nos processos de produção e operacionais de empreendimentos, para simplificação da leitura de agentes desenvolvida nesta publicação, ambos serão tratados conjuntamente. Entretanto, em seus papéis na sociedade, as responsabilidades particulares e as formas de atuação do Poder Público e das Concessionárias são distintas. No enfoque do empreendimento, o Poder Público é único responsável pela análise e aprovação de projetos, devendo orientar esse processo e podendo estabelecer acordos de viabilidade do projeto. 

• Ambos os agentes têm papel de reguladores do uso da infraestrutura e sistemas, e podem ter a função de operar e manter o sistema, sempre com prioridade na qualidade do oferecimento do serviço, a segurança dos usuários e a adequação técnica da infraestrutura.

Entidade Setorial:

• Essas organizações representam setores produtivos, grupos de profissionais ou propõe integrar pessoas, empresas, terceiro setor, entre outros, em função de atividade ou interesses comuns. Sua abrangência pode ser municipal, estadual, federal ou internacional e tem papel de apoiar os associados em aspectos de interesse do grupo que representam e valorizar positivamente os afiliados. Isso pode ser realizado em âmbito informativo, econômico ou jurídico. Secovi-SP, SindusConSP, AELO, AsBea, CBCS e outras abrigadas na CBIC, entidade nacional do setor, são exemplos.

Academia e Institutos de Pesquisa:

• Esse agente atua na produção do saber, na elaboração de conceitos, conhecimento e tecnologia por meio da pesquisa científica. Alimenta e baliza conhecimentos e pode estabelecer com empresas parceria positiva, alavancando o aperfeiçoamento dos profissionais, sua capacitação; tecnologia e inovações aplicadas ao mercado.

Atuação dos Agentes:

Cada agente possui atuações predominantes nas etapas do ciclo de vida do empreendimento, podendo ter função ativa em diferentes fases, a depender do perfil do empreendimento. A seguir, os agentes são analisados sob o ponto de vista de sua ação na efetivação das condutas levantadas. Podem ser destacadas três formas de ação dos agentes:

• Agente de Realização: Toma decisões, pratica ações e recebe a contribuição de outros agentes.
• Agente de Indução: Participa das decisões e ações e contribui com o agente de realização com seu conhecimento técnico específico. 
• Agente de Apoio: Fornece insumos para a tomada de decisão e prática de ações (informações, incentivos, legislação, fiscalização, etc.) e contribui com o agente de realização fornecendo seu conhecimento técnico específico.

Há grande potencial na interatividade e convergência de ação dos agentes para que sejam alcançadas as boas práticas de sustentabilidade no setor imobiliário residencial. A atuação de todos é relevante, em um processo de complementação de atribuições e conhecimento adquirido em cada competência.

A evolução das fases do ciclo de vida de um empreendimento, demonstrando a intersecção e sobreposição das diversas fases, e a integração entre agentes existentes desde a concepção e planejamento até seu fim de vida.

• As condutas apresentadas consolidam temas de inclusão da sustentabilidade em empreendimentos imobiliários residenciais no Estado de São Paulo. Conjuntamente, é levantada a forma de atuação dos agentes e identificada sua influência sobre os temas das condutas. 

A leitura dos agentes está baseada na ênfase de realização, indução e apoio que cada agente teria perante cada conduta, podendo haver diferentes ênfases dos agentes em seus papéis para condutas específicos. É possível que, em certas situações, o realizador possa atuar como apoio ou indução, e os demais possam ser realizadores. 

• Portanto, a leitura dos agentes não se constitui como uma capacidade de influência estanque para o tema da conduta, mas o objetivo é que sejam analisadas, nos casos concretos, as potencialidades e a interatividade entre os agentes na busca de melhorias para a sustentabilidade no empreendimento.

A Sustentabilidade no setor residencial